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今天,碧桂园购房回来

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发表于 2018-9-26 09:00:26 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
今天是梅州房地产市场的大日子,呵呵!碧桂园终于开盘了,盗用白云大妈的话:“那家伙、那场面,真是人山人海,红旗招展、鞭炮齐鸣!”
亲戚约我一起去看房,这次买房主角不是我,我只是作为一个伪专业人士跟我亲戚一起去看房买房。他号码是800多好,上午8:30去到后,一直到11:30才轮到他去选房。当时他有两个意向,一个是选择别墅、第二个才是电梯房。选房的时候,经过他们家里人一番商量,他们最后还是决定选择电梯房,因为毕竟一个他们比较喜欢的别墅售价大概150万元左右,一个他们喜欢的电梯房售价85万元左右。虽然他们家里都是中产阶级收入阶层,但是要负担150万元的别墅毕竟要一次性把存的钱全部投入,并且要贷款,他们不想住因为住别墅而搞得负资产。于是最后选定了一个朝向比较好的12层电梯房。这个房间设计是五房两厅,套内面积大概175平方米,加上分摊面积30平方米,合同上写面积200平方米。原始标价为85万元,选择一次性付款后,打折变成了82万元,这样算下来均价为4100元/平方米。碧桂园物业管理费为1.6元/平方米,在梅州来说是最贵的,亲戚预付了3个月的物业管理费近1000元,另外还有房地产证书的办证费和税大概近3万元,实际上也是要付出85万元左右。房子是毛坯房,根据交房合同,里面只是包括了:管道煤气、水、电、电话线、套房内对讲可视大门、套房的木质大门、铝合金玻璃窗、套房交付使用时候已经用石灰粗面找平。应该来说还算是比较合理。因为如今很多奸商还要收管道煤气费、对讲可视门的费用。
我的亲戚购房是一个梅州具有典型案例的购房群体。他们自己已经有房子住了,是以前单位的福利房,小区配套各方面也还不错,但是一个觉得面积比较小,才三房两厅,一百多平方米,第二个就是没有电梯,最关键的一点就是停车不是很方便,十年前设计的房子没有专门的停车位,只能是停在小区的道路上,有时候比较晚回家,车子还停不进小区里面。因为对于他们夫妻年收入超过20万年的人来说,原来的房子不是很满足了,需要进行改善型住户。最让他们下定决心买新房的还不是原来小区的这些问题,而是通胀、货币贬值、房地产不断涨价的问题。这几年,按照他的原话来说,就是存款速度远远比不上房价上涨速度,5年前可以买两套的房子,如今只是可以买一套,害怕再等下去连一套都买不了,交首付就行了。
今年从春节后,他们一家子就经常拖我一起去看房,让我这个伪专业人士出出意见。我和他们基本上一年时间跑遍了整个梅州梅城的商品房市场,也亲身感受到了房地产市场的过冬和碧桂园这个巨无霸给梅州房地产带来的巨大压力。
记得春节刚刚过完不久,我和他们去梅州两大本地房企旗下看房,这个时候房地产还是刚刚从2010年的狂赚当中度过,那些卖房的地产商们、甚至于连售楼小姐都是爱理不理,要想打折,门都没有。
元宵过后,碧桂园进驻梅州的消息传出,梅州本地的房企开始有点紧张了,在看过的楼盘中,我的亲戚登记留下过他的电话号码,开始逐渐接到售楼人员的电话和短信,开始有打折,但是刚刚开始还不多,还是处于犹抱琵琶半遮面的状态,最多的一个楼盘给出打折就是9折。亲戚问我意见,我说:“不急!本土的地产商们时间越久越扛不住”
时间来到了金九银十的传统销售旺季,毫无疑问的是2011年的房地产市场全国都是一片萧条,梅州也不例外,我的国庆期间再次和亲戚们来到了几个城区大的楼盘,当时梅州本土两家地产商给出的折扣是8.5折,已经明显走下坡路了。亲戚问我意见,我说:“等,等碧桂园开盘!梅州江南片再黄金的地段电梯房要价超过5000元就坚决不出手。”
今天上午,终于和亲戚一家子完成了他们的购房伟业,购房要正式交付使用要等到差不多2013年。他们一家子中午高兴的请我们一家子到外面吃饭 。
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碧桂园VS本土地产启示录
碧桂园作为全国十大地产之一,和本土的地头蛇竞争过程中,充分体现了碧桂园技高一筹、反应灵敏、市场定位准确的地方。
1、低调进驻。2011年碧桂园进入梅州市场,进入速度迅速,前期进去前反而是比较低调,让本地房企充分放去警惕,而与之相反恒大前期较高调,被本地房企给挤出。
2、低价吸引。在确立开发计划进入梅州市场后,碧桂园每次宣传都把握非常好,市场前期调查也非常充分。刚刚来到梅州,为了吸引眼球,充分利用碧桂园大品牌的优势,同时从小道消息传出各种关于碧桂园是“不贵园”的传说,当时市面上流传碧桂园电梯房价格在2800元左右均价,别墅在4000元左右的均价,充分让市场期待,让很多本来要购房的刚需都在等碧桂园的开盘。
3、掌握市场。在这等待过程中,碧桂园宣传力度和市场调查没有减少,一方面每隔一段时间在搞一下推介会、宣传会、团购登记等手段不断吸引刚需购房者,另外通过反复几次的宣传推介会对咨询者的登记调查,可以更加准确的掌握购房者的数量和实际需求。
4、精确打击。通过精确打击的方法,准确命中目标客户群。碧桂园从地理位置来说是相当没有优势的,甚至于可以说是比较恶劣,配套设施不完善、周围水泥厂、烟厂包围。从江北到江南交通不便利、周边没有比较好的小学,都是碧桂园的软肋。但是碧桂园能够抓住周边几个大单位认真做工作,从对面的嘉大、烟厂、梅江区政府、梅州车轴长等大单位作为突破重点。另外对于目标客户还带到河源碧桂园去感受什么是“五星级的家”、什么才是高档住宅区。此次碧桂园一期的认购,很多就是这些单位的人作为主力军,迅速推高碧桂园的人气。
5、合理定价。在定价方面,碧桂园从市场调查准确出发,定出电梯房3800元的均价。这个和年初时候是有比较大的差别,年初当时其内部传出的消息刚开始想定在4000元左右的均价,但是经过市场调查和结合2011年全国房地产形势,最后定在3800元,200元的差距,让其迅速占领市场,成功的推出了第一期。
6、乘胜追击。当本土房企给碧桂园这套组合拳打击得找不到北时候,可能他们更大的危机还没有觉察,就是第一期的碧桂园成功销售,让一些本来想买房、即将想买房、或者第一期没有买到理想房子的人群会把目光定位在碧桂园上面,等待着碧桂园的第二期、第三期、甚至于其他后续的开发。这个等待的预期,会让梅州不大的市场成交量更加迅速下降。相信碧桂园接下来还是会继续加大宣传力度,不断挑逗梅州购房者脆弱的神经。如果一期开发更加充分,整个小区呈现确实是“五星级的家”,会让本土地产更加大的压力。
碧桂园与本土房地产企业优劣大比拼:
价格:碧桂园电梯均价3800元;梅州两大本地房企均价在5500——6500元之间。
品牌:碧桂园是香港上市公司,全国十大地产;梅州两大房企还是处于土鳖阶段。
容积率:碧桂园容积率为1左右;梅州两大房企开发容积率普遍为3左右、甚至于一个楼盘容积率高达3.5,充分让人享受高密度小区。
物业管理:碧桂园电梯房物业管理费1.6元/平方米;梅州两大房企0.7—0.9元/平方米。
楼盘位置:碧桂园地处江北,属于梅州江北城郊地段;梅州两大本土房企地处江南,不少楼盘在江南中小地段。
周边环境和配套设施:碧桂园周边没有重点小学和好的初中,还存在水泥厂和烟厂两大一定程度的污染源;梅州两大本地房企周边较多好的小学和初中,周边没有工厂和污染源。
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?文章来源:http://blog.mzsky.cc/u/56789/blog_85638

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